საკითხის დასმა და კვლევის (ანალიზის) მიზანი

სამშენებლო  ბაზრის გამოცოცხლება სათავეს ჯერ კიდევ  1999  წლიდან იღებს - იმ დროიდან, როცა საზოგადოებაში  გაჩნდა იმის საკმარისი ფინანსური საშუალებები,  რომ  საშუალო ფენის წარმომადგენელთა  გარკვეულ ნაწილს საკუთარი უძრავი ქონების უზრუნველყოფა   შესძლებოდათ. აღსანიშნავია, რომ  საქართველოში მოსახლეობის ერთ  სულზე საცხოვრებელი ფართის ოდენობა ევროპის საშუალო სტატისტიკურ მაჩვენებელთან შედარებით(25კვ.მ) ოდნავ მცირეა (1  კვ.მ-ით  ნაკლებია) [6].  საცხოვრებელი  ფართის პრობლემა საზოგადოებაში  სერიოზულ გამოწვევას წარმოადგენს  და მისი მნიშვნელობა მხოლოდ ეკონომიკური ფაქტორებით  არ   შემოიფარგლება. გარდა  რეალური, მყარი კაპიტალდაბანდებისა, საკმარისი  საცხოვრებელი  ფართის ხელმისაწვდომობა საზოგადოების რეფორმირებას უწყობს  ხელს.  სხვადასხვა გამოკითხვით   სულ უფრო ცხადი ხდება, რომ  დღესდღეობით  ადამიანების აბსოლუტური უმრავლესობა  საკუთარი  ფართის შეძენისკენ  მიილტვის ან სასურველად მიიჩნევს; გაფართოვებული  ოჯახების საერთო ოდენობა კი მცირე, თუმცა მდგრად კლებას ინარჩუნებს.

ამასთან, ადგილობრივ  ბიზნესს,  მათ შორის უცხოელ ივესტორებს  ქართული  უძრავი ქონების ბაზრის რეალური  სურათი სჭირდებათ,  რათა ბიზნეს-გადაწყვეტილებები  საიმედო ინფორმაციაზე  დაყრდნობით მიიღონ.  თუ ეს ინფორმაცია (მათ შორის მყარი სტატისტიკური მონაცემების  სახით) არ მოიპოვება ან ის არასისტემურია, ინვესტორებისთვის კაპიტალდაბანდება გარკვეულ რისკებთან იქნება დაკავშირებული და შესაძლოა ამ მხრივ შეფერხდეს კიდეც. აქვე უნდა ითქვას, რომ დღემდის ჩატარებული კვლევების სიმწირის გამო, რთულია სექტორში ვრცელი სურათის დანახვა. აქამდე მხოლოდ  რამდენიმე  კვლევა ჩატარდა,  რომელთა შორის ყველაზე ნიშანდობლივია კვლევა, რომელიც Colliers Georgia-მ განახორციელა (დასრულდა 2014 წლის მიწურულს), მათ შორისაა ISET კვლევითი ისნსტიტუტის პროექტი  („თიბისი“ ბანკთან შეთანხმებით) ე.წ. უძრავი ქონების ლაბორატორიის  ჩამოყალიბების შესახებ, რომელიც  უძრავი ქონების ბაზრის ინდექსის შემუშავებაზე მუშაობს.

დღესდღეობით,   სამშენებლო ბაზარს  მშპ-ს  3%   უკავია. ეს  მხოლოდ საცხოვრებელი  ფართის მშენებლობა-რეალიზაციას  არ  გულისხმობს.  აქ  შეგვიძლია როგორც  კომერციული   ფართები, სარეკრეაციო-ტურისტული  ინფრასტრუქტურის  მოწყობა,  სასტუმროებისა და  სავაჭრო  ცენტრების მშენებლობა და სხვა ქვესექტორებიც ვიგულისხმოთ. „საქსტატის“ ცნობით, დარგში დასაქმებულთა რაოდენობა 2015 წლის მდგომარეობით 59856.5 ადამიანია, რაც 2014 წელთან შედარებით ნაკლებია. თუმცა, უნდა ითქვას, რომ გასული წლების განმავლობაში სამშენებლო ბაზარი საქართველოში  განუხრელად მზარდ ტედენციას ინარჩუნებდა.  დღესდღეობით  სექტორი ინვესტიციების   მოზიდვის მხრივაც მნიშვნელოვანია  და როგორც ადგილობრივი  კომერციული  ბანკები, ასევე უცხოური  ორგანიზაციები  სექტორში კაპიტალის  აქტიურ დაბანდებას განაგრძობენ (საქსტატის ცნობით, 2015  წლის მონაცემებით - 9.55%).  2003-2008  წლების პერიოდში,  იმავე წყაროს მიხედვით,  სექტორში წარმოებული პროდუქციის ჯამური ოდენობა  5-ჯერ გაიზარდა, და 2014 წლის შუალედური მოხმარების მხრივ 4.1 მლრდ ლარი შეადგინა [1].

2003  წელთან შედარებით,  2015  წლის მდგომარეობით  საქართველოში საცხოვრებელ ფართებზე ფასი დაახლოებით ოთხჯერ  გაიზარდა,  თუმცა, ამ ცვლილების მიუხედავად საცხოვრებელ  ფართებზე  მოთხოვნამ  არ იკლო (აღსანიშნავია  ისიც, რომ 2008-2009 წლებში  მოთხოვნის  კლება მეტად მცირეა), მეტიც, მოთხოვნა კვლავაც იზრდება. ამასთან, მშენებარე ბინების ფასი წლიდან წლამდე დაახლოებით 3.5%-ით  იზრდება (საშუალოდ), ხოლო მეორად ბინებზე მეტად მცირე კლებით ან სტაბილური ხასიათით გამოიჩევა [1].

ჩვენს მიერ წარმოდგენილი ანალიზის მიზანია არსებული სტატისტიკური მონაცემების საფუძველზე, რომლებიც თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე ფასთა ცვლილებას  წარმოაჩენს და გაყიდვების  საერთო ოდენობას ითვალისწინებს,

2007-2016 პერიოდისთვის  ფასების ცვლილების  მაგალითზე  ბიზნესციკლების განსაზღვრა დროის მოცემულ მწკრივებზე  [30]  უზრუნველვყოთ  და წინამდებარე  კვლევების გათვალისწინებით   ბიზნესციკლების   საერთო  სიხშირე გამოვკვეთოთ; ასევე ტრენდის ექსტრაპოლირებით ფასების სავარაუდო ცვლა და უახლესი ციკლის სამომავლო  ტრენდი განვსაზღვროთ   (2016 წლის მეორე და მესამე კვარტალი).   წარმოდგენილი  ანალიზი თბილისის არეალს მოიცავს, რაც შეეხება მონაცემებს,  ის წინამდებარე კვლევების შედეგებსა და „საქსტატის“ ოფიციალურ ცნობებს ეფუძნება. მონაცემების სტატისტიკური დამუშავებისას ცდომილების ზღვარი 0.05-ით შემოიფარგლება.

აქვე  აღვნიშნავთ, რომ  მოცემული   ანალიზი  როგორც  ბიზნესის,  ასევე საჯარო სექტორის წარმომადგენლებს  (ისევე როგორც მკვლევარებს)  საშუალებას მისცემს უფრო დაზუსტებული  ინფორმაციით   იხელმძღვანელონ   და იგი თავიანთი მიზნებისთვის გამოიყენონ  (ან მასზე დაყრდნობით დამატებითი კვლევები აწარმოონ). აღნიშნული ინფორმაცია  სასარგებლოა  რიგითი მომხმარებლისთვისაც,  რომელიც ბაზარზე შემოსვლის, საცხოვრებელი  ფართების შეძენის ან მათი რეალიზაციის დროს სანდო ინფორმაციით იხელმძღვანელებს. კვლევა  განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია   ინვესტორებისთვის,   რომლებმაც ბაზარზე  მიმდინარე ტენდენციები  უნდა ამოიკითხონ და კაპიტალდაბანდების მიზნით საერთო  სურათს საფუძვლიანად გაეცნონ.

 უძრავი ქონების ბაზრის ზოგადი სპეციფიკაცია

უძრავი ქონების ბაზარი ფართო აქტივობითა  და რიგი სპეკულაციური მიმართულებით  გამოირჩევა. თუკი საკუთრებაში   უძრავი ქონება გაგაჩნიათ, ქირაობთ, გირაობთ, ყიდით  ან ყიდულობთ  მას, ამ ბაზარზე აქტიურ ან პოტენციურ მონაწილეს  წარმოადგენთ. უძრავი ქონების ბაზარზე ოპერაციები საკმაოდ ფართო  სპექტრს მოიცავს, როგორც  კომპლექსურ მათემატიკურ გათვლებს, ასევე მარტივ სასაქონლო ოპერაციებს.

დღესდღეობით, როგორც საქართველოში, ასევე მთელ მსოფლიოში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა სტაბილურად  მზარდია, თუმცა, სხვადასხვა  ქვეყანაში, სხვადასხვა სოციალური  და ეკონომიკური პირობების  გათვალისწინებით, ფასის ცვლილება განსხვავებული  რყევადობით  გამოირჩევა. იგივე ფინანსების ჰეჯირებისა და დივერსიფიკაციის  მხრივ, ის  საიმედო კაპიტალდაბანდების სფეროს წარმოადგენს; გარდა ამისა, თუ გავითავალისწინებთ (საცხოვრებელ ფართებზე) ფასების სტაბილური  (თუმცა მცირე) ზრდის ტენდენციას,  დავინახავთ, რომ რთული  პროცენტის ფორმულით გრძელვადიან პერსპექტივაში აღნიშნული საქმიანობა  საკმაოდ  მნიშვნელოვანი   შემოსავალის მომტანია. აღნიშნული ბაზარი (განსაკუთრებით  საცხოვრებელი  ფართები)  დასაწყისისთვის დიდ კაპიტალდაბანდებას და მრავალწლიან გამოცდილებას არ მოითხოვს (რაც შესაძლოა საქართველოში ამ ბაზრის გააქტიურებისთვის ერთ-ერთ ფაქტორად მივიჩნიოთ). იმდენად, რამდენადაც  დამატებული ღირებულება საკმაოდ მაღალია,  მზარდი მოთხოვნის პირობებში,  იგი ინვესტიციების მოზიდვის ერთ-ერთ ყველაზე საინტერესო ნიშას წარმოადგენს.

მნიშვნელოვანია გამოვყოთ და სათითაოთ გავაანალიზოთ ის ფაქტორები, რომლებიც უძრავი ქონების ბაზრის ჩამოყალიბებასა და მის  ცვლილებას უწყობს ხელს:  (ქვეყანაში შექმნილი საერთო  ეკონომიკური მდგომარეობა (მოკლევადიანი რყევები),  ეროვნული შემოსავალი  მოსახლეობის  ერთ სულზე, საპროცენტო განაკვეთები (როგორც საერთო, ასევე იპოთეკური),  კრედიტის ხელმისაწვდომობა   და  სხვა.  ხშირ  შემთხვევაში აღნიშნული ფაქტორების თანხვედრა უძრავი ქონების ბაზრის დინამიკას და მიმართულებას განსაზღვრავს. მაგალითად,  თუ რომელიმე  ქვეყანაში (ერთ სულზე საცხოვრებელი   ფართის საშუალო ოდენობა 50 კვ.მ. შეადგენს ან მეტია), პოპულაციის ზრდა ნეგატიური ან  ნულის ტოლია, სამშენებლო ბაზრის დინამიკა საცხოვრებელ ფართზე ნაკლებად ორიენტირებულია და სხვა მიმართულებით იშლება. საქართველოში, სადაც მოთხოვნა წლიდან  წლამდე მზარდია  (საერთო ფართის ნაკლებობის ხარჯზე, მიუხედავად  ემიგრაციის მაღალი დონის და მოსახლეობის   ზრდის დაბალი ტენდენციისა),  უძრავი ქონების ბაზრის გაფართოვება ძირითადად ეკონომიკურ ფაქტორებს, კერძოდ, საკრედიტო პოლიტიკას და მოსახლეობის ერთ სულზე ეროვნული შემოსავლის ზრდას უკავშირდება. ერთობლიობაში,  უძრავი ქონების ბაზარი,  იმისდა მიუხედავად, რომ რიგი სპეციფიკაცით ხასიათდება, ძირითად ეკონომიკურ პრინციპებს ექვემდებარება და მოთხოვნა-მიწოდების ზოგადი კანონებით  მოქმედებს.  აღსანიშნავია  ისიც, რომ მოთხოვნის ძირითადი პრინციპის საპირისპიროდ, ზოგჯერ უძრავი ქონების ბაზარზე  მოთხოვნის ზრდა  ფასის  დადებითი ცვლილების შემთხვევაშიც გამოვლინდება. თუმცა, აღნიშნული ტენდენცია, ზოგ შემთხვევაში, არა იმდენად ფასების მატებით, არამედ მოკლე და საშუალოვადიან პერსპექტივაში არსებული „მოლოდინებით“  უნდა აიხსნას (იმ პირობით, თუ ფასების ზრდის გამომწვევი სხვა ფაქტორები არ მოქმედებს). შესაბამისად, ეს ტენდენცია, რომელიც საერთო ეკონომიკური   პრინციპის გამონაკლისს წარმოადგენს, ადამიანების პირადი შეხედულებებისა და მომავალში სავარაუდო დაშვების პირდაპირი შედეგია [17]. თუმცა, აქაც  ორგვაროვანი შეხედულება  არსებობს: მაშინ როცა  გარკვეული ფენისთვის ფასების ზრდა მოთხოვნის ნაკლებობას მოასწავებს (რადგან მათთვის ფართების შეძენა ან ქირა უკვე ნაკლებად ხელმისაწვდომია), ბაზრის გარკვეულ სეგმენტში ეს ტრენდი ფასების სამომავლო  ზრდის ინდიკატორია და ამრიგად უძრავი ქონების შეძენა მომგებიან კაპიტალდაბანდებად ჩანს (სწორედ ეს იყო 2007 წელს ფინანსური ბუშტის წარმომქნელი მოტივი, როცა ყველას სჯეროდა, რომ ფასების ზრდის პროცესი  მომავალშიც გაგრძელდებოდა.

როგორც საცხოვრებელ, ისევე კომერციულ  ფართებზე, როგორც უშუალოდ ფასები, ისევე ქირის განაკვეთი  მოთხოვნის ენდოგენური ფაქტორებია. ბუნებრივია,  მათი გავლენა (სხვა ძირითად  ფაქტორებთან ერთად) უმნიშვნელოვანესია  მოთხოვნის შემდგომი განსაზღვრისათვის,  თუმცა ეგზოგენურ (გარე)   ფაქტორებსაც,  ხშირ შემთხვევაში, არანაკლებ  დიდი  მნიშვნელობა ენიჭება.  ესენია:  უშუალოდ ბაზრის  სიდიდე (მოსახლეობის  საერთო როდენობა და დასაქმებულთა  შემოსავალი  ერთ სულზე),  წარმოების დონე, ფასები/ჩანაცვლებლები  და, როგორც  უკვე ვახსენეთ, მოლოდინები.  ამათგან ბაზრის სიდიდე  მეტად მნიშვნელოვანია,  რადგან ის როგორც  მოსახლეობას, ასევე დასაქმებულ  ძალას მოიცავს (რომელიც ქვეყანაში მატერიალურ  დოვლათს ქმნის, მათ შორის უძრავი პროდუქტის  სახით). მატერიალური  დოვლათი  კი უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას პირდაპირი წესით განსაზღვრავს - მაგალითად, თუ უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდა საზოგადოებაში დასაქმებულთა ანაზღაურების ზრდის თანმხვედრია, მოთხოვნა ან მზარდ ან მეტწილად სტაბილურ ტენდენციას ინარჩუნებს,  ხოლო თუ შემოსავლის  ზრდა უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის ტენდენციას აჭარბებს,  მოთხოვნა (სხვა  თანაბარ  პირობებში) მკვეთრად მატულობს; თუ ეს სხვაობა არსებითია, ბაზარზე საშუალო პერსპექტივისას ფასები მკვეთრ მატებას იწყეbs და ფინანსური  ბუშტის საშიშროება  იქმნება. ასევე მნიშვნელოვანია ჩამნაცვლებლებზე ფასების ცვლილება. მაგალითად, თუ ალტერნატიულ  ჩამნაცვლებლებზე  ფასები იკლებს, ინვესტორების   მხრიდან ალტერნატიული  გზების მოძიების  სტიმულები  მატულობს და პირიქით.  და ბოლოს, როგორც  ვახსენეთ, მოლოდინის  ფაქტორი მოთხოვნის   ზრდის  (ან კლების) ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი   ფაქტორია,  რადგან  იგი  როგორც მომხმარებელზე, ასევე პოტენციურ ინვესტორებზეც ზემოქმედებს.

საბაზრო ეკონომიკის  პირობებში  აღნიშნულ  დარგში მიწოდების  ზრდის საერთო საფუძველი  მოგება გახლავთ. სწორედ მოგების მიზნით მიწოდება რამდენიმე ფაქტორით ხასიათდება. ესენია  საწარმოო  ძალებისადმი   ხელ- მისაწვდომობა,  მომავალში ფასების  ცვლილების მოლოდინი და საბაზრო რის- კი (მაქსიმალურსა  და მინიმალურ  მოგებას შორის საშუალო სტატისტიკური გადახრა) [24; 25] .

წარმოების ფაქტორებში ტრადიციულად  კაპიტალი, მუშახელი  და მიწა მოიაზრება, მათ შორის სამშენებლო  მასალები. რაც შეეხება მოლოდინს,  აქ შეიძლება ითქვას, რომ ესა  თუ ის ინვესტიცია  (უძრავი ქონების ნებისმიერ სექტორში) მხოლოდ  იმ შემთხვევაში ხორციელება,  თუ უკუგების  მოლოდინი გაწეულ ხარჯებს დადებითი  მარჟით სცილდება. შესაბამისად, ინვესტიციის ჩადებას აზრი მხოლოდ მაშინ აქვს,  როცა  აქტივის ფასი  დეველოპერული პროექტის დანახარჯების ფასის ზღვრულ ტოლობას ან მეტობას აჩვენებს [18]. რაც  შეეხება რისკებს, არსებული  აქტივების პირობებში (მაგალითად  მიწა), დეველოპერული   პროექტების რაოდენობა იკლებს ან  ფერხდება. სწორედ აქედან გამომდინარე,  იმ ქვეყნებში, სადაც ეკონომიკური არამდგრადობა  და ფასთა შედარებით დიდი მერყევადობა შეიმჩნევა, მშენებლობა შედარებით ნელი ტემპებით ვითარდება [17].

საქართველოს  უძრავი ქონების ბაზრის ჩამოყალიბება-განვითარება  საერთო, აღმოსავლეთ ევროპისა და ყოფილი დსთ-ს ბაზრების მსგავს სპეციფიკაციას ატარებდა [5,  გვ.19].  სამწუხაროდ,  აღნიშნულ სფეროში აქამდე მხოლოდ რამდენიმე კვლევა ჩატარდა და საქსტატშიც  მასთან დაკავშირებული მონაცემები მწირია. ამის მიუხედავად შეგვიძლია  ვივარაუდოთ,  რომ ბაზრის ჩასახვა -განვითარება ცნობილი ისტორიული  ფონის მოცემულობით  იგივე ფაქტორების ზემოქმედებას განიცდიდა, რასაც  ყოფილი საბჭოეთის რიგი ქვეყნები, მათ შორის აღმოსავლეთ ევროპის საბჭოთა ბლოკის რიგი ქვეყნა განიცდიდა.

საქართველოში,  ისევე როგორც დსთ-ს  სხვა რიგ ქვეყანაში, 1999-2004 წლამდე მშენებლობის  დარგში მკაფიო ცვლილება არ  დაფიქსირებულა  [1]. ისევე როგორც დსთ-ს დანარჩენ ქვეყნებში, XX ს. 90-იანი წლების დასაწყისში, სამშენებლო სამუშაოები მთლიანად შეჩერდა, ხოლო ბაზარზე გამოცოცხლებამ მხოლოდ 90-იანი წლების ბოლოსკენ  იჩინა თავი [7]. თუმცა აქაც, ფინანსური ინსტიტუტების  არ  არსებობის, ზოგადად რთული ეკონომიკური ვითარებისა და დაბალი  შემოსავლების  (მათ შორის უმუშევრობის  მაღალი დონის) გათვალისწინებით,  გაყიდვების  ტემპი მოთხოვნის  მაღალი დონის მიუხედავად, მეტად მდორედ მიმდინარეობდა და ძირითადად მეორადი ბაზრით შემოიფარგლებოდა. მშენებლობა  მთლიანად ინვესტორების მიერ დაზოგილი სახსრებით წარმოებდა, ისევე როგორც საერთო ტრანსაქციების უდიდესი ნაწილი მთლიანად საკუთარი  სახსრებით  იფარებოდა. იმის გათვალისწინებით,  რომ დაზოგილი თანხების საკმარისი რაოდენობა მხოლოდ მოსახლეობის ვიწრო წრესთვის იყო ხელმისაწვდომი  (მათ შორის აღსანიშნავია ისიც, რომ იმ პერიოდისთვის საქართველოში  საშუალო  ფენა მეტად მწირ შესაძლებლობებს  განკარგავდა), უძრავი ქონების საერთო რეალიზაციის მაჩვენებელი მეტად დაბალი იყო.

საქართველოში უძრავი ქონების ბაზრის გამოცოცხლება და მნიშვნელოვანი აღმავლობა, ისევე როგორც მსოფლიოს ბევრ ქვეყანაში (აშშ, ევროპის ქვეყნების უმეტესობა და  სხვა),  2004  წლიდან იწყება და  დროის მოკლე პერიოდში მნიშვნელოვან   ზრდას განიცდის. აღნიშნული  ზრდა რიგი ფაქტორით იყო გამოწვეული. ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი წინაპირობა ამ პერიოდისთვის ინფლაციის დაბალი დონე, სტაბილური  საბანკო პოლიტიკა, ქვეყანაში ჩა- ტარებული ინსტიტუციური  რეფორმები, კრედიტის ხელმისაწვდომობა,  შედარებით ხელმისაწვდომი საპროცენტო განაკვეთები და, რაც მთავარია, იაფი სამშენებლო  მასალა.  გარდა ამისა, მსოფლიოში დამკვიდრებული ტრენდი უძრავ ქონებაზე ფასების განუხრელად ზრდის შესახებ საქართველოში  იგივე ქონების ფასებზე  იდენტურად   აისახებოდა. 2008   წლისთვის ფასები  განუხრელად იზრდებოდა და რეალურ ღირებულებას  მნიშვნელოვანწილად ასცდა [23].

ნინო ბერაიასა და მარინე ნაცვალაძის კვლევის თანახმად [8], საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი აღმოსავლეთ ევროპისა და ყოფილი საბჭოთა კავშირის უძრავი ქონების ბაზრებთან მნიშვნელოვან   მსგავსებებს ატარებს,  თუმცა, რიგი მიმართულებით, არსებითად განსხვავდება  კიდეც. საქართველოში,  2003 წლიდან განხორციელებული  რეფორმების შედეგად, რაც  მიზნად ისახავდა დემოკრატიული  ინსტიტუტების  ჩამოყალიბებასა და ბიუროკრატიული  აპარატის გამარტივებას, უძრავი ქონების ბაზარზე ტრანსაქციების დრო და პროცედურა მნიშვნელოვნად დაჩქარდა.

კვლევამ აჩვენა, რომ უძრავ ქონებაზე ფასების ცვლილებასა და საბანკო რეფინანსირების, სამომხმარებლო ფასების ინდექსის, საინვესტიციო  დანახარჯებსა და საცალო გაყიდვებს  შორის სუსტი კორელაცია არსებობს. თუმცა კორელაციის მაჩვენებელი  გაცილებით მაღალია ისეთი მაკროეკონომიკური ინდიკატორების ჩართვით, როგორიცაა უცხოური პირდაპირი ინვესტიციების საერთო მოცულობა,  იპოთეკური სესხების ოდენობა, აშშ დოლარის კურსი და მოსახლეობის ნომინალური შემოსავალი [8].

ღირსშესანიშნავია  ISET-ის  კვლევით ინსტიტუტის მიერ  მომზადებული რელიზები თბილისის უძრავი ქონების შესახებ  [13]. ფასების საერთო (ყოველწლიური)   ზრდის მიუხედავად,  ამ  პერიოდისთვის  ის გრძელვადიან  ტრენდს ჩამორჩება [13]  და ამ წლის მდგომარეობით  ყველაზე  დაბალი მაჩვენებლით გამოირჩევა. ეს ფაქტი ჩვენს იმ დასკვნას ამტკიცებს, რომ უძრავი ქონების მზარდი მიწოდების შედეგად, ფასების  ინდექსი კლებად ტენდენციას  აჩვენებს. გარდა ამისა, მნიშვნელოვანია საპროცენტო განაკვეთების კლებადი ტენდენცია, რომელმაც 2014 წლის აგვისტოში ისტორიულ მინიმუმს მიაღწია (5.8%) [13]. ამ პირობებში უძრავი ქონება კაპიტალდაბანდების ერთ-ერთი ყველაზე მომგებიანი საშუალება გახდა,  რამაც   ამ  პერიოდისთვს   მოთხოვნის ტემპი გაზარდა. საქართველოს ეროვნული ბანკის მონაცემების თანახმად, იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთები (უცხოურ ვალუტაში)  სექტემბრისთვის  ახალ მი- ნიმუმს  - 11%-ს შეადგენდა,  რამაც ტრანსაქციების   სიხშირის ზრდას შეუწყო ხელი. გასათვალისწინებელია  ისიც, რომ იმავე წყაროს თანახმად, იპოთეკური სესხების  დაახლოებით  70% აშშ დოლარშია  წარმოდგენილი  (აქედან, ბაზრის დოლარიზაციის საკმაოდ მაღალი დონე).

2015 წლის თებერვლისთვის ფასები კლების ტენდენციას ინარჩუნებს, რაც მეტ წილად ეროვნული  ვალუტის  გაუფასურების   შედეგიცაა. როგორც უკვე ავღნიშნეთ [13],  საქართველოში  უძრავი ქონების ბაზარზე დოლარიზაციის მაღალი დონეა, იპოთეკური სესხებიც (შესაბამისად)  ძირითადად აშშ ვალუტით წარმოებს,  მაშინ  როცა   ძირითადი მოსახლეობის შემოსავალი ეროვნულ ვალუტაშია (ლარი). ბაზარზე მიწოდების კლება (რასაც განცხადებების კლებით ვზომავთ) მოცემულ ჰიპოთეზას  ამყარებს: ლარის გაუფასურებას ბაზარზე სამშენებლო  პროდუქტის რეალიზაციის კლება და ფასების შერბილება მოჰყვა (ეს ტრენდი როგორც არსებული მონაცემების,  ასევე ადგილობრივ კომპანიებთან გასაუბრების შედეგად მივიღეთ).

ფასების  დინამიკა თბილისის უბნების დონეზე იგივე ნარჩუნდება  - ძველი უბნები ყველაზე მაღალი ფასებით გამოირჩევა,  ხოლო ისანი-სამგორი ყველაზე დაბალ მაჩვენებელზე რჩება ($628 კვ.მ-ზე). მოგების კოეფიციენტი საპროცენტო განაკვეთებზე მაღალია, რაც უძრავი ქონების ბაზარს ჯერ კიდევ მომგებიანს ხდის, რადგან გაყიდვებისგან მიღებული მოგება როგორც დანახარჯების, ასევე საპროცენტო  ხარჯების გადაფარვას და მოგების მარჟას უზრუნველყოფს.

Colliers Georgia-ს მიერ ჩატარებული კვლევის თანახმად [6], საქართველოს საშუალო  კომლის  სიდიდე ჯერ კიდევ საკმაოდ  მრავალრიცხოვანია  და ბოლო რამდენიმე წლის მონაცემით 3.6-ს შეადგენს. ევროკავშირში ეს მაჩვენებელი 2.4- ია. დროთა განმავლობაში ეს ციფრი დაიწევს და საშუალო ევროპულ მაჩვენებელს გაუტოლდება,  რაც  ნიშნავს იმას, რომ გრძელვადიან  პერსპექტივაში  უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა  მზარდი ტრენდით შენარჩუნდება.  რაც  შეეხება უძრავი ქონების მესაკუთრეთა რიცხვს, საქართველოში ეს მაჩვენებელი საკმაოდ მაღალია (რუმინეთის შემდეგ მეორე) და 93%-ს შეადგენს [6].

დღესდღეობით,  საქართველოში   იპოთეკური  სესხის საპროცენტო განაკვეთი 10%-ია,  რაც   საერთაშორისო დონეზე საკმაოდ მაღალია.  თუმცა, ამის მიუხედავად, იპოთეკური  სესხების  საერთო ოდენობა  იზრდება, რაც საბანკო სფეროში არსებული  კონკურენციის  და ზოგადად  საპროცენტო განაკვეთებზე კლებადი ტრენდის დამსახურებაა (2014 წელს სესხები, წინა წელთან შედარებით, 30%-ით გაიზარდა და $541 მლნ-ს მიაღწია).

„საქსტატის“ მონაცემებით, 2003-2013 წლებში 10000-ზე მეტი ნებართვა მოლოდ  თბილისში გაიცა, რაც ჯამურად 12  მლნკვ.მ-ს გაუტოლდა.  ამათგან, დასრულებული   ნაგებობა  მხოლოდ 2.3   მლნ კვ.  მეტრია, რაც  საკმაოდ ნეგატიური  ინდიკატორია,  თუმცა, დასრულებული  მშენებლობების   ტრენდი სულ უფრო მზარდია. რაც შეეხება ტრანზაქციების  ყოველწლიურ ოდენობას, ეს მაჩვენებელი მზარდია და საშულოდ 5%-ს შეადგენს (2009-2014 პერიოდისთვის, ერთადერთი გამონაკლისს 2011 წელია, როცა ეს მაჩვენებელი 2%-ს შეადგენდა) [6]. ტრანზაქციების მოცულობა საცხოვრებელ  ფართებზე მზარდ ტენდენციას ინარჩუნებს  და 2012-2014  წლებში $774,  $829,  $882  მლნ ლარი შეადგინა. კონიუქტურის  მხრივ საბურთალო  ლიდერობს  (20%),  მას მოყვება სამგორი, გლდანი-ნაძალადევი    (მიუხედავად   იმისა,  რომ   არაპრესტიჟული უბნებია, დაბალი ფასის გამო, ამ უბნებზე მოთხოვნა მაღალი რჩება), ბოლოს კი ვაკე და მთაწმინდის რაიონია (10%, სადაც ფასები,  მართალია,  უმნიშვნელოდ იცვლება, თუმცა ყველაზე მაღალი რჩება). ცენტრალურ  უბნებში (განსაკუთრებით ვაკე - მთაწმინდა, საბურთალოს ნაწილი) შედარებით მაღალი ფართის ბინები იყიდება, მაშინ როცა  პერიფერიულ  უბნებში ყველაზე მოთხოვნადი  დაახლოებით  50 კვ. მ ფართის ბინები რჩება. დიდი ფართობის   მქონე ბინების ტრანსაქციების მაჩვენებელი გარე უბნებში საკმაოდ დაბალია.

რაც შეეხება ფასებს, ის სამ კატეგორიად იყოფა: პრემიუმი, საშუალო და დაბალი. როგორც წესი, საცხოვრებელ ფართებზე ფასი $630-$1680 შუალედში მერყეობს (კვ. მეტრზე) - ადგილმდებარეობისა და გასაყიდი ობიექტის საერთო მდგომარეობის შესაბამისად. პრემიუმ ფასი $1200-დან იწყება, საშუალო - $800 დან [1].

აღსანიშნავია ნინო ბერაიას 2015  წლის კვლევა [8],  რომლის მიხედვით უძრავი ქონების ბაზარი ჯერ კიდევ (2015 წლის პერიოდისთვის) ჩამოყალიბების ფაზაში იყო და ნაკლებადაა  შესწავლილი: მიუხედავად ცალკეული სპორადული, უფრო  აღწერილობითი   ხასიათის კვლევებისა, უძრავი ქონების ციკლების განმსაზღვრელი  კვლევა ჯერ არ ჩატარებულა.  მისი განმარტებით,  „დიდი ქალაქების ეკონომიკური  ზრდა მოკლევადიან  პერიოდში  მთლიანი  ეკონომიკის ზრდითაა განპირობებული. გრძელვადიან პერიოდში კი  დემოგრაფიული ცვლილებები  და ცხოვრების სტილი ასევე დიდ  როლს თამაშობს. კვლევის შედეგების მიხედვით, ავტორი  ასკვნის, რომ ამ პერიოდისთვის უძრავ ქონებაში ინვესტირება არსებით უკუგებას არ  იძლეოდა და  შესაბამისად „ფულადი სახსრების დაბანდება უძრავ ქონებაში მიმდინარე სიტუაციის გათვალისწინებით ეკონომიკურად გაუმართლებელია. უფრო მეტიც, არსებული პროგნოზირებადი ფინანსურ-ეკონომიკური  პირობები ბაზრის მონაწილეებს   დიდი ოპტიმიზმის საფუძველს არ აძლევს. ბაზარზე მოკლევადიან  პერიოდში ფასების ზრდა არ არის მოსალოდნელი. ეს კი ნიშნავს, რომ საცხოვრებელ  და სავაჭრო სეგმენტში გაყივების აქტივობა ჯერ კიდევ დაბალ დონეზეა“ [8, გვ. 184].

როგორც მოცემული გრაფიკიდან ჩანს, ბრუნვის კორელაციის მაჩვენებელი ყველაზე მაღალია, თუმცა, ეს  არსებული კანონზომიერების  მაჩვენებელია. ბრუნვის შემდეგ, ყველაზე მაღალი ფაქტორული ზემოქმედება დასაქმების დონეზე მოდის, რომელსაც  ოჯახის საშუალო შემოსავალი და ზოგადად ქვეყნის ეკონომიკური ზრდის დონე მოსდევს. რამდენადაც  საკვირველი არ უნდა ჩანდეს, მოსახლეობის ინდიკატორის ცვლილება ასევე მნიშვნელოვან გავლენას  ახდეს, რომელსაც საპროცენტო განაკვეთები, ფულადი  გზავნილები  და პირდაპირი უცხოური ინვესტიციები   მოსდევს. უცნაურია, მაგრამ  სხვა  კვლევებისგან განსხვავებით,  სავალუტო რყევების ინდექსი  (საშუალოწლიური   მონაცემით) პროდუქციის  გამოშვების საერთო წლიურ მაჩვენებელზე  საგრძნობ, თუმცა სუსტ გავლენას ახდენს. შესაძლებელია დავასკვნათ, რომ სავალუტო რყევების გავლენა უფრო ხანმოკლე პერიოდებზე იგრძნობა,  ხოლო რადგან სამშენებლო სფეროში სეზონური ცვლილება თითქმის უმნიშვნელოა   [25,  27],  ბაზარი გრძელვადიან პერიოდში სავალუტო ცვლილებასთან კორექტირებას შედარებით მარტივად  ახერხებს. რაც  შეეხება სახელმწიფო  დავალიანებას,  მისი გავლენა მინიმალურია,  რაც შესაძლებელია იმას ადასტურებდეს, რომ ამ შემთხვევაში სახელმწიფო  ვალის დიდი   ნაწილი საერთაშრისო სავალუტო ბაზრებიდანაა მოზიდული და, შესაბამისად, ადგილობრივ სავალუტო ბაზრებზე საპროცენტო განაკვეთებზე არსებითი გავლენა არ მოუხდენია (ე.წ. Crowding out- პრინციპით). ფაქტორული  ანალიზის თვალსაზრისით, საინტერესოა  ს. დრობიშევსკის კვლევებიც. მაგალითად,  ერთ-ერთი კვლევის თანახმად (ს.დრობიშევსკი,  ე. პიკულინა.)  [20, 21], უძრავ ქონებაზე ფასების მოკლე პერიოდში აჩქარებული მატების  ტენდენცია არის  ფუქნქცია,  რომელიც მეტწილად მოსახლეობის მხრიდან  მაღალი მოთხოვნით  აიხსნება, რაც  თავის მხრივ (დამოუკიდებელი ცვლადების  სახით) მოსახლეობაში  შემოსავლების  მატებითა და სტაბილური ეკონომიკური  განვითარებით  აიხსნება (მაგალითად,  რუსეთში, სხვა ქვეყნე- ბისგან განსხვავებით,  მშპ-ს ზრდა უფრო წიაღისეული რესურსების  რეალი- ზაციით იყო განპირობებული და ამ მხრივ გაცილებით უფრო რყევად ხასიათს ატარებდა (საერთო  ტრენდის გაგრძელება, რომელმაც მსოფლიოში იაფი კრედიტის წყალობით, ნავთობრესურსებზეც მოთხოვნა გაიზარდა, შექმნა სიმდიდრის ეფექტი,  რაც ეკონომიკის თითქმის ყველა სფეროს  - განსაკუთრებით კი, მშენებლობას შეეხო). დრობიშევსკის  მიხედვით, ე.წ. ფინანსური  „ბუშტის“ წარმოქმნის ალბათობა  იმ  ბაზრებზე  არსებობს,  სადაც   ფასების  ზრდა მოსალოდნელ  ტრენდს აჭარბებს და სამშენებლო საცხოვრებელ ფართებზე სპეკულაციური მოთხოვნით აიხსნება.

საქმე ისაა, რომ ამ ბაზარზე მიწოდება  მოკლევადიან  პერიოდშია  ფიქსირებული, ამიტომაც  ფასებიც  ძირითადად   მოთხოვნის დინამიკით   განისაზღვრება [20, 21] არსებობს დაშვება, რომ რადგან უძრავ ქონებაზე ფასები უფრო არაელასტიკურია  მოკლევადიან პერიოდში, ამიტომაც უძრავ ქონებაზე ფასების ცვლა სხვა საქონელზე (მომსახურებაზე) ფასების ცვლაზე არ აისახება, ისევე როგორც სხვა ტიპის აგენტებზე. ამ მხრივ მნშვნელოვანია  შვაბის [26,27]   მიერ ჩატარებული ანალიზი, რომელიც უძრავი ქონების მოთხოვნაზე მოსალოდნელი ინფლაციის  ფაქტორებსა და იპოთეკური დაკრედიტების გან- სხვავებული სისტემით გამოწვეული სხვადასხვა დისპროპორციულ   ტიპს ითვალისწინებს.   მისი გაანგარიშებით, „სრულყოფილად  წონასწორული   საკრედიტო სისტემების“  პირობებში,  მომხმარებლები  იგივე სტანდარტული  იპოთეკური სისტემის პირობებთან  შედარებით მეტი ფართობის შეძენისკენ (მაქსიმალურისკენ)  მიისწრაფვიან.  სხვადასხვა  ფაქტორის ზეგავლენის  ქვეშ მან ბაზრის  ელასტიკურობის  შემდეგი მაჩვენებლები  გამოიყვანა: უძრავი ქონების ბაზრის ელასტიკურობა მოსალოდნელი ინფლაციის პირობებში -0.21-ია,  ხოლო რეალური (სტანდარტული)    საპროცენტო  განაკვეთების პირობებში -56-ის ტოლია.

ამ მონაცემებიდან  გამომდინარე,  მოთხოვნის ელასტიკურობა  მოსალოდნელი ინფლაციის პირობებში ნეგატიურია,  თუმცა,  ამისდა მიუხედავად, უფრო დაბალია (აბსოლუტური მნიშვნელობით), ვიდრე ელასტიკურობის მაჩვენებელი სტანდარტული საპროცენტო  განაკვეთების პირობებში. ამდენად, შვაბი შემდეგ დასკვნას ასეთებს. პირველი: მოთხოვნა  უძრავ ქონებაზე მხოლოდ  რეალური ცვლადრების ფუქციას არ წარმოადგენს, არამედ შესაძლებელია (ყველაფერთან ერთად) მოსალოდნელი ინფლაციის გავლენით დამახინჯდეს. მეორე, არსებული მოდელის  დაშვების პირობებში, მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე მოსალოდნელი ინფლაციისა და  რეალური საპროცენტო განაკვეთების პირობებში ერთმანეთისგან მნიშვნელოვნად განსხვავდება.  რეალური საპროცენტო განაკვეთების ზრდის საპასუხოდ, მომხმარებელი საცხოვრებელ ფართებზე მოთხოვნას უფრო შეასუსტებს,  ვიდრე მოსალოდნელი ინფლაციის დროს.

დასასრულ, კვლავ საქართველოში  უძრავი ქონების ბაზარზე შექმნილ სინამდვილეს  დავუბრუნდებით  ე.წ.  ფინანსური  ბუშტის შექმნის სავარაუდო შესაძლებლობაზე გავამახვილებთ ყურადღებას. მაგალითად, ISET-ის კვლევითი ინსტიტუტის მონაცემების  [13] მიხედვით (წყარო: ISET კვლევითი ინსტიტუტი, ფლორიან ბიერმანი და საბა დევდარიანი) დღესდღეობით ფინანსური ბუშტები ყველაზე მეტად უძრავი ქონების ბაზრებზეა  გავრცელებული.  როგორც წესი, ფინანსური  ბუშტის წარმოქმნას რიგი ფაქტორი განაპირობებს, ხოლო მისი რეალური მასშტაბი რეალური აქტივებისგან  აცდენით მიიღება - მოკლევადიან პერსპექტივაში უძრავი  ქონების  ფასები  რეალურ  მაჩვენებლებს ძლეირ სცილდება  და პროცესი იქამდე  მიდის,  სანამ დროის რომელიმე  მონაკვეთში ფასების მასობრივი  ჩამოშლა დაიწყება. ISET-ის მიერ შემუშავებული  უძრავი ქონების ფასების ინდექსის  თანახმად, თბილისის  უძრავი ქონების ბაზარზე „სპეკულაციური   საპნის ბუშტი ჯერ-ჯერობით  არ  არსებობს“, მიუხედავად იმისა, რომ საშუალო გასაყიდი  ფასი იმავე კვლევითი  ცენტრის გათვლებით 11%-ით  გაიზარდა (2013   წლის თებერვლიდან   2014   წლის დეკემბრამდე) [13]. ავტორების  აზრით, „როდესაც ფასები თვიდან თვემდე იზრდება,  უძრავ ქონებას იძენენ არა იმისთვის, რომ შემოსავალი გაქირავებით მიიღონ, არამედ იმისთვის,  რომ აქტივის  გაზრდილი საბაზრო ღრებულებით ისარგებლონ  და შემდგომში უფრო მაღალ ფასად გაყიდონ. ერთ მომენტში, გაბერილ გასაყიდ ფასებთან შედარებით  ქირიდან  მიღეული  შემოსავალი  სრულიად  უმნიშვნელო ხდება. პარადოქსია,  მაგრამ საპნის ბუშტის არსებობისას,  ბინის მფლობელები თავიანთი ძვირადღირებული უძრავი ქონების გაქირავებისგან  თავს იკავებენ და ამით მის ლიკვიდურობას ამცირებენ. შესაბამისად, ასეთ სიტუაციაში უძრავი ქონების ბაზარზე, როგორც წესი, არის დიდი რაოდენობით ფართი, რომელიც არც საცხოვრებლად და არც რაიმე სხვა მიზნით გამოიყენება.  ასეთი სიტუაცია კი თბილისის ბაზარზე (ჯერჯერობით  მაინც)  ნამდვილად არ შეინიშნება“ [13].

ანალიზის შედეგები

რადგან  თბილისის მასშტაბით  „საქსტატის“  მიერ წარმოდგენილი საცხოვრებელ  ფართებზე  ფასების  ცვლილების დინამიკა მხოლოდ 2011   წელს მოითვლის, აუცილებელი გახდა ამ სტატისტიკის სხვა მონაცემებით შეფასება. ამ მიზნით გამოვიყენეთ  Colliers Georgia-ს მიერ ჩატარებული კვლევა (ერთ-ერთი პირველი საქართველოში),   რომელიც თბილისის  მასშტაბით უძრავი ქონების ფასების დინამიკას მხოლოდ 2014 წლის მეოთხე კვარტლის ჩათვლით აჩვენებს. რაც  შეეხება 2015-2016  წლების (პირველი ორი კვარტლის) პერიოდს, იგი ISET-ის კვლევითი  ინსტიტუტის  მიერ წარმოდგენილი ციფრების საფუძველზე მომზადდა. აქვე აღვნიშნავთ, რომ 2011 წლიდან 2012 წლის პერიოდზე,  როცა საქსტატის  მონაცემებიდან Colliers   Georgia-ს  მონაცემებზე გადავდივართ, ფასების მკვეთრი ვარდნის ტენდენცია შეინიშნება,  რაც  ან  განსხვავებული სტატისტიკური  გაანგარიშების   (გათვალისწინებულია ე.წ. პრემიუმ+ საცხოვრებელი ფართები, რომელთა ფასი 1  კვ.მ-ზე 1500  აშშ დოლარს აჭარბებს), ან   ბაზარზე  გარე   ფაქტორების  ზემოქმედების შედეგია  (კონკურენცია, სამშენებელო  მასალების  გაიფება და სხვა). აანგარიშებებიდან  ირკვევა, რომ ერთი ათწლეულის განმავლობაში  თბილისის უძრავი ქონების  ბაზარზე  ფასის ცვლილება 17  - ჯერ დაფიქსირდა.  რაც შეეხება ბიზნესციკლების  დინამიკას, ყველაზე  უკეთ ეს სურათი თბილისის უძრავი ქონების  ბაზარზე  ჩატარებული ტრანზაქციების   მაგალითზე  ჩანს, რაც  მოცემულ ანალიზში  ასევე ჰოდრიკ- პრესკოტისა და მაჩვენებლიანი გაგლუვების მიხედვით გამოვთვალეთ. მოცემულ შემთხვევაში მაჩვენებლიანი გაგლუვების შედეგად 20 ბიზნეს-ციკლი გამოვლინდა, ხოლო ჰოდრიკ პრესკოტის ფილტრმა 19 ბიზნესციკლი გამოავლინა. მიღებული შედეგების თანახმად, მაჩვენებლიანი გაგლუვებით,  თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის ერთი ბიზნესციკლის საშუალო ხანგრძლივობა 6 თვეა, ხოლო ჰოდრიკ- პრესკოტის ფილტრის შედეგად ეს პერიოდი 6.3 თვე, ანუ თითქმის იმავე დროის ინტერვალში თავსდება.

როგორც აღვნიშნეთ, ფაქტორების სიუხვე და ვარიაციულობა, საბოლოოდ, მოდელის სიზუსტეს ამცირებს, ამიტომ საჭირო გახდა ყველაზე ოპტიმალური მონაცემების შერჩევა  და  მოდელში მკაფიოდ გამოვლენილი   ფაქტორების ჩასმა. ფაქტორების შერჩევა სწორედ ამ პრინციპით განვახორციელეთ,  თუმცა  აღსანიშნავია ისიც, რომ ზოგიერთი  ცვლადის კვარტალური  ჩაშლა ვერ მოხერხდა (ინფორმაციის  არქონის გამო), ასე რომ ამ ცვლადების  სხვა, მომიჯნავე ცვლადებად  ჩანაცვლება მოგვიხდა.  შესაბამისად,  თბილისში უძრავი ქონების  ფასზე  ზემოქმედების  მიზნით, შვიდი ფაქტორი შეირჩა: ტრანზაქციების ოდენობა, მიწოდება,  საპროცენტო განაკვეთები, მშპ-ს ცვლილება,  ანაზღა- ურება, დასაქმება და ინფლაციის  დონე. მოცემული  ანალიზის  ფარგლებში t-ორმხრივი ტესტის ზღვრული მაჩვენებლის განსაზღვრით (α=0.05) შემდეგი ჰიპოთეზა გამოიკვეთა:  არსებული ფაქტორების ზემოქმედებით საქართველოში უძრავი  ქონების ფასის განმსაზღვრელ  ფაქტორებს ანაზღაურების  ზრდა და დასაქმების დონე წარმოადგენს. დანარჩენმა ფაქტორებმა ამოსავალი ჰიპოტეზა დაადასტურა, კერძოდ,  ფასის  ცვლილებაზე ამ   ფაქტორებს  უმნიშვნელო გავლენა აქვთ, რაც  შეეხება 2016  წლის 3-4  კვარტლებზე ფასის ტრენდის გამოვლენას, იგი ძირითადად ვარაუდს  ემყარება, რომლისთვისაც 2016 წლის მეორე კვარტლის მონაცემების ექსტრაპოლირების აუცილებლობას ვაწყდებით. ამ მიზნით განტოლების  თითოეულ მხარეს მონაცემების  წრფივი ტრენდირების მეთოდს მივმართავთ და მიღებულ შედეგს მულტიფუნცქციურ ავტორეგრესულ მოდელში  ვრთავთ. გამომდინარე იქიდან, რომ  საქართველოში კვარტლურ დონეზე ფასების ცვლილება ნაკლებ სეზონურობას განიცდის, პროგნოზი ჩვეული გაწრფივების (ტრენდირების) მაგალითზე წარმოვადგინეთ (იმავე მეთოდს მოდელში ჩართული ყველა ცვლადი დავუქვემდებარეთ)  და ამ მხრივ შემდეგი  ტრენდი  გამოვკვეთეთ:   მიღებული  შედეგების  თანახმად, თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის მაგალითზე, საცხოვრებელი ფართების საშუალო ფასი (საშუალოდ ერთ კვ. მ) კლების ტენდენციას შეინარჩუნებს და მეოთხე კვარტლის ბოლოს, მეორე კვარტლის ოფიციალურ მაჩვენებელთან  შედარებით, ჩვენი გათვლების თანახმად -0.55% -ით შეიცვლება.

ლიტერატურა:

1.     საქართველოს  სტატისტიკის  ეროვნული  სამსახური  (უძრავი   ქონების სტატისტიკური  გამოკვლევა, თბილისის საცხოვრებელი   ფართების საშუალო ფასის ცვლილება 2007-2016), თბ. 2016 წ.

2.    საქართველოს ეროვნული რეესტრის  ბიურო,  ტრანზაქციების ცვლილება (2007-2016),

3.    ჯონ შარმანი, ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპა: უძრავი ქონების ბაზრების განვითარება გარდამავალ პერიოდში), თბ. 2016 წ.

4.    Joshua Gallin, Federal Reserve Fund, April 2003, “Long Term Impact of Prices and Income”; April 2003.

5.    Stephen  Malpezzi,  University  of  Wisconsin,  “Economic  Analysis  of  Real  Estate Markets in Developed Countries           and Countries of Transient Economies”, 2007.

6.    ქოლიერს ჯორჯია, თბილისის  საცხოვრებელი   ფართების ბაზრის ანალიზი (2014).

7.    ნინო ლომიძე,  ივ. ჯავახიშვილის  სახ. უნივერსიტეტი,  „სამშენებლო  ბიზნესის განვითარების ტენდენციები პოსტ                      კრიზისულ საქართველოში“ (18/01/2013).

8.    ნინო ბერაია, მარიჯე ნაცვლიშვილი  (ივ. ჯავახიშვილის  სახ. უნივერსიტეტი), თბილისის  უძრავიქონების    (საცხოვრებელი         ფართების) საშუალო ფასების საშუალოვადიანი პროგნოზი; 12 მაისი, 2015 წ.

9.    არჩილ იმნაიშვილი, საქართველოს  ეროვნული ბანკი, საქართველოს მთლიანი შიდა პროდუქტის პოტენციური  დონის                   შეფასება, თბ. 2010წ.

10.  საქართველოს ეროვნული  რეესტრის პრესრელიზი  -  საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი. თბ, 2016 წ.

11.   Vladimir Klyuev, USD housing market price change dynamics, IMF, July, 2008.

12.  Jeff Holt, Reasons for Housing Bubble and – Financial Crises as a result; The Journal of Business Enquiry, 2009.

13.  ISET კვლევითი  ინსტიტუტი,  უძრავი ქონების ფასების ინდექსი,  2015  -2016 მეორე კვარტლის მონაცემები; თბ, 2016 წ.

14.  Dwight Jeff and Olga Kaganova, Real Estate Markets 2001.

15.  ნინო ბერაია, უძრავი ქონების ბაზრის მიკროეკონომიკური ანალიზი და პროგნოზირება (თბილისის   მაგალითზე),                      დისერტაცია, ივ.  ჯავახიშვილის   სახ. უნივერსიტეტი. თბ., 2015.

16.  საქართველოს  ეროვნული ბანკი; საპროცენტო განაკვეთების ისტორია (2007-2016),  თბ, 2016 წ.

17.  Sivitanidou and Vitanidis, 1999, 2000.

18.  Dixit and Pindyuck, 1994.

19.  Jose Palatine and Robert Shelburne, Private Housing Market in Eastern Europe and CIS countries, Geneva, 2005.

20.  Sergei Drobishevski and Elena Pikulina, Reasons of possible emergence of financial bubble on Russian housing                   market, 2007.

21.  Thomas Confrey and Carl Wieland, US housing market supply, demand and prices, 2012.

22.  ვასილ რუხაძე, თბილისის  უძრავი ქონების ბაზრის სწრაფი განვითარების შესახებ, კოლუმბიის უნივერსიტეტი, 2007.

23.  Jonas Berglund, Forecast and Determinants of Housing Market, Uppsala University, 2007.

24.  Gennady Sternik, Housing Market EvaluaƟon through discrete special-parametric modelling, 2007.

25.  Schwab, 1982.

26.  Gennady Sternik, certain regulariƟes based on relaƟve change caused by demand and price increase, regarding               ongoing supply of the market, Russian Economic Academy by Giorgi Plekhanov, Moscow, 2008.

27.  მარიამ კვანტალიანი,  უძრავი ქონების ანალიზი თბილისის მაგალითზე (კვლევა) 26 მარტი, 2015.